Lorsqu’un bail commercial arrive au terme des 9 ans, seule une demande de renouvellement ou une notification de congé réalisée dans les délais légaux en provenance du bailleur ou du locataire peut le prolonger ou le rompre.
A défaut, le bail se poursuit par tacite prolongation… sans pour autant se renouveler. Il est prolongé de manière tacite et poursuit ses effets, mais le locataire n’est plus titulaire du droit au bail. Le bail est poursuivi pour une durée indéterminée mais sans conclusion d’un nouveau contrat.
Pour être renouvelé, le bail doit avoir fait l’objet d’une demande de renouvellement de la part du locataire, acceptée par le bailleur. Un nouveau contrat, avenant au 1er, prend alors la suite et permet au locataire de demeurer titulaire du droit au bail et rester en capacité de vendre son fonds de commerce.
Le renouvellement aux conditions du précédent contrat
Pour voir son bail renouvelé, le locataire doit en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l’expiration. La demande doit reproduire, sous peine de nullité, la formule suivante : « Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Le bailleur dispose alors de 3 mois pour signifier son refus ou son acceptation. A défaut, le renouvellement sera considéré comme tacite. Le refus doit dans tous les cas être notifié par acte d’huissier, sous peine de nullité.
Le locataire conserve, dans un délai de 2 ans, la faculté de contester le refus de renouvellement, ou de demander une indemnité d’éviction (une indemnité versée par le bailleur afin de compenser le préjudice causé par le refus de renouvellement du bail).
Renouvellement avec modification du loyer
Le bailleur a la possibilité, au terme des 9 ans de bail, de demander la révision du montant du loyer.
Pour ce faire, il a deux possibilités :
- il peut d’abord donner congé au locataire, dans les 6 mois précédant la fin du bail, et formuler une proposition de montant pour le loyer,
- ou proposer un nouveau montant dans sa réponse à la demande de renouvellement
En cas d’accord, le locataire peut se contenter de garder le silence ou répondre par acte d’huissier. En cas de désaccord sur la réévaluation du loyer, il peut saisir une instance de conciliation, telle que la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance.
Les modalités de fixation du prix sont libres et peuvent être soumises aux mêmes règles d’indexation (indice de référence) et de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail, sauf à ce que les caractéristiques du local et surtout les facteurs locaux de commercialité n’aient pas subit de modification importante.
SOURCE: BUREAUX LOCAUX
